Yaşanan sarsıntı felaketi inşaat dalındaki büyük meseleleri gözler önüne serdi. Projeden üretime, kontrolden ruhsatlara kadar birçok alanda yapılan yanlışlar binlerce cana mal oldu. Pekala bundan sonrası için ne yapılmalı, bölüm nasıl disiplin altına alınmalı? Başta inançlı yapı süreci olmak üzere inşaat ve gayrimenkul bölümündeki en kıymetli başlıkları Dekar Yapı ve Yatırım İdare Heyeti Lideri Salih Kuzu ile konuştuk…
– Zelzele felaketi gösterdi ki inşaat bölümünde birçok sorun var. Sizce en temel sorunlar neler ve nasıl çözülür?
Müteahhitlik, mühendislik ve yapı kontrol sistemlerinin sil baştan ele alınması gerekli. Geçmişte bir kişi firma kurup hiç deneyimi olmasa da istediği projeyi yapardı. Sonrasında müteahhitler teknik ve mali yeterliliğine nazaran sınıflandırıldı. Kıymetli bir adım lakin yetmez. Firmalar daha çok denetlenmeli ve yalnızca metrekare deneyimine nazaran değil uzmanlığına nazaran iş yapması sağlanmalı. Yapı kontrol de çok sorunlu bir alan. Emekli olan ya da diploması olup hiç deneyimi olmayan bireyler başvurdu, şirket kurdu. Bugün yüzlerce kontrol firması var ve maalesef ki birden fazla yetersiz. Bunun yerine büyük müşavirlik şirketleri kurulmalı ve bu firmalar onların altında çalışmalı. Mevcut sistemde kura ile sana bir kontrol firması atanıyor. Proje Bahçeşehir’de lakin Kartal’dan eleman yollanıyor. Halbuki her bölgeye bir firma baksa çok daha verimli olur. Bir ilçe ya da bölgenin sorumluluğunu alan firma orada ofisini açar, tecrübeli eleman istihdam eder. Kurulacak büyük kurumsal firmalar yurtiçinde tesirli kontrol yaparken, birebir vakitte yurtdışına da açılabilir.
Gayrimenkul bölümünde 16 yıldır faaliyet gösteren Dekar Yapı’nın Lideri Salih Kuzu, Hürriyet emlak editörü Gülistan Alagöz’ün sorularını yanıtladı.
SİGORTA ÖNERİSİ
– Son periyotta uzman mühendislik kavramı da tartışılıyor. Yeni mezun bir mühendisin imza yetkisi olmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Mühendislik için atılması gereken iki kıymetli adım var. Biri deneyimine nazaran iş verilmesi, başkası ise sigorta sistemi. Avrupa’da bir mühendis mezun olduğunda ve işe başladığında projelere imza atamıyor, asistan üzere çalışıyor. Sonra imtihanlara giriyor ve buna nazaran yetki alıyor. Kendini geliştirdikçe imza atacağı projeler büyüyor. Bugün bizde yeni mezun bir mühendis istediği işi yapıyor. Deneyimli olmayan müteahhitlik firması işi ucuza getirmek için projelendirme evresinde acemi mühendisleri seçiyor. Acemi mühendis çiziyor, deneyimsiz müteahhit yapıyor ve yetersiz firmalar da denetliyor.
– Proje sigortası dediniz. Bu mevzuyu açar mısınız?
Dünyada uygulanan bir sigorta sistemi var. Şöyle ki mühendisin hazırlayacağı statik projelere sigorta mecburî deniliyor. Deneyimsiz bir mühendis proje hazırlarsa sigorta şirketi bu riske girmiyor. Zira kusur nedeniyle bir yıkım olursa tüm masrafı ödemek zorunda olacak. Sigorta şirketleri seçici davranınca otomatik olarak bir kontrol işliyor. Avrupa’da çok yaygın olan bu sistemin Türkiye’de de uygulanması dala değerli katkı sağlar.
YENİ YATIRIMLAR YOLDA
– Dekar Yapı’nın gündeminde hangi yatırımlar var?
Kurulduğumuz günden bu yana yalnızca bahçeli mesken yapıyoruz ve bildiğimiz işi yapmaya devam edeceğiz. İnşasına başladığımız Zekeriyaköy, Uskumruköy ve Bahçeşehir projeleri devam ediyor. Bu projelerde satışlar düzgün gidiyor. Hem sarsıntı sonrası müstakil ömür ilgisi hem de kredilerde yapılan düzenleme talebi etkiledi. Kemerburgaz’da da yeni bir projeye başlayacağız. Yaklaşık 90-100 milyon dolarlık bir yatırım olacak. Dört projenin toplam yatırım bedeli ise 3.5 milyar lira. Bunun yanında ilgilendiğimiz, görüştüğümüz yeni yerler var. Ömerli’de tamamladığımız proje çok beğenildi. İkinci eli açık arttırma ile satılıyor. Yeniden tıpkı bölgede bir proje olabilir. İstanbul dışı seçenekleri de inceliyoruz. Niyetimiz birinci adımı Bodrum’da atmak.
‘DEPREMİN BÜYÜKLÜĞÜNÜ DEĞİL TAHLİLİ KONUŞALIM’
– Sarsıntının tüketici cephesinde tesiri nasıl oldu?
Depremin halk üzerinde tesiri maalesef kalıcı olmuyor. Birinci etapta hassasiyet artıyor, fakat belirli müddet sonra gündemden düşüyor. Lakin bu türlü olmaması, sarsıntının tüm taraflarıyla tartışılması lazım. Biz ne tartışıyoruz zelzele ne vakit, kaç büyüklüğünde olacak… Bunları ehemmiyeti yok. Biliyoruz zelzele olacak ve bu kent önemli ziyan görecek. Ne yapmalıyız konusunu tartışmalıyız. Kentsel dönüşümün tıkandığı yer finansman. O vakit bu alanda kamu ve finans dalı bir ortaya gelmeli, çeşitli formülleri konuşmalı. Bahis gündemde kalırsa insanların umudu olur. Umut olmayınca beşerler unutmayı seçiyor. Her gün ne vakit zelzele olacak korkusu ile yaşanmayacağı için sorun unutuluyor…
DÖNÜŞÜME ÖZEL KESİM DE DAHİL EDİLMELİ
– Riskli yapıların yenilenmesi için başlatılan yeni kampanyayı nasıl değerlendiriyorsunuz?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yürüttüğü ‘Yarısı Bizden’ kampanyası dönüşüm kapsamında atılan en değerli adım oldu. Bu kapsamda imal maliyetinin yarısını devlet karşılayacak ve vatandaş uygun ödeme şartı ile konutunu yenileyecek. Kampanyada yeni binaları TOKİ inşa edecek denildi fakat sürece özel bölüm de dahil edilmeli. Özel kesim tek başına olmasın, belediyelerle ortak modeller geliştirilsin. Bir mahallede 3 apartman yerine tüm mahalle dönüşsün. Bu formda ticari üniteler, oteller, hastaneler de hayata geçer ve elde edilen gelir projenin fonlanmasına dayanak olur. Maliyetler, bilançolar şeffaf bir formda açıklanır. Kamu tapuların emanet edildiği, firmaları denetleyen konumda kalır. Firmalar da geliştirici rolünü üstlenir.
BİR YIL UĞRAŞTIK SONUÇ SIFIR
– Siz kentsel dönüşümde yer alacak mısınız?
Yaklaşık 2 yıl evvel dedik ki kentsel dönüşümü bir toplumsal sorumluluk olarak görelim ve çok küçük kâr marjı ile örnek projeler yapalım. Ofis kurduk, istihdam sağladık. Bu iş için günlere çalıştım ve bir yazılım hazırlattım. Sayıları girince hak sahibine otomatik teklif çıkaran bir uygulama ortaya çıktı. Tek tek mesken sahipleri ile görüştük.
Bir yıl boyunca uğraştık ve sonuç sıfır… Tek bir binada uzlaşma olmadı. Vatandaş ne para vermeye yanaştı ne de meskeninin küçülmesine. Zelzeleden sonra o binalardan arayanlar oldu. Lakin biz artık departmanı kapadık. Bugünün kurallarında gündemimizde dönüşüm yok. Fakat ileride kamu-özel bölüm işbirlikleri gündeme gelirse kıymetlendirebiliriz.
‘KONUT FİYATININ DÜŞMESİ MÜMKÜN DEĞİL’
– Son iki yılda konut fiyatlarında çok süratli artış oldu. Fiyatların tepeyi gördüğü, düşüş olacağı beklentisi var. Fiyatlar düşer mi?
Bundan iki yıl evvel ekonomist olduğunu belirten bireyler ‘ev almayın fiyatlar düşecek’ dedi. O devirde ‘vatandaşı yanılgılı yönlendiriyorsunuz, maliyetlerde büyük hareketlenme var, imkânı olan alsın’ demiştim. 5-6 ay sonra düşmesi bir yana ikiye katladı. Bugün de düşecek diyenler var ancak tekrar söylüyorum konut fiyatlarında düşüş olması imkânsız. Lakin fiyat artış suratı değişebilir. Bu da seçimden sonraki siyasetlere bağlı. Sıkı para siyaset kararlarına geçilirse vatandaş mevduata sarfiyat ve konut yatırımından uzaklaşır. O vakit da muhtaçlığı olan alır ve düşen taleple fiyat artış suratı düşer. Az artar lakin artar. Seçimden sonra mevcut siyaset sürerse de talep canlı devam eder ve bu da fiyat artışını tetikler.
ÖNCE SAĞLIKLI DATA ÇIKARALIM
– Fiyat artışında maliyet kadar arz sorunu da tesirli oldu. Arz-talep istikrarı nasıl sağlanacak?
Sektörün öncelikli muhtaçlığı sağlıklı bilgi çıkarmak. Bugün bir arz sorunu var fakat sayıların gösterdiği üzere değil. Türkiye’de her yıl 700-750 bin konut muhtaçlığı var deniliyor, doğrudur. TÜİK, konut satışında birinci satış ve ikinci el toplamı söylüyor. Meğer ikinci el değil, yeni konuta bakmak lazım. Birinci elde de satışlar 450 bin bandında deniliyor. Fakat bu gerçek data değil. Bunu birkaç örnekle şöyle anlatayım; Bugün firma başladığı projede mesken sattı tapu devretti bu satış görünüyor. Ancak daha inşaatın bitmesi 2-3 yıl sürecek. Bir firma arsa sahibi ile anlaşıp proje yapıyor, arsa sahibine 100 mesken düşüyor lakin bu satış görünmüyor. 3 kardeş yerine mesken yaptırıyor bu da satış olarak görünmüyor. Dönüşümde vatandaşın bir meskeni yıkılıyor, yerine hissesine iki konut düşüyor bu da sistemde yok.
Peki bunlar arz değil mi? Hesaplamanın yalnızca tapu dönemine odaklı olması nedeniyle gerçekte kaç konut üretildiğini bilmiyoruz. Bu alanda bir değişim gerek. Arz probleminin tahliline bakarsak bu noktada yeniden kentsel dönüşüm karşımıza çıkıyor. Kentin içinde riskli meskenler yenilenirken yüzde 10 civarı artacak konut sayısı arza katkı sağlar. Bir yandan inançlı meskenler yapılırken, bir yandan da kira fiyatlarındaki fecî artış önlenir.